二手商鋪合同藏貓膩 業主陷入維權困境

　　證據不充分 開發商難以“定罪”

　　律師??

　　如今，業主與香港鉑譽投資和駿合機構的相關負責人各執一詞，業主“刨根問底”細數開發商的“罪狀”，開發商也義正言辭聲稱“你們都已經拿到產權證了”。記者就此事咨詢了法律方面的專業人士，請專業人士來撥開層層“迷霧”。

　　就業主反映的“星辰廣東港澳中心涉嫌虛假廣告”的問題，廣東勝倫律師事務所的王欣亮律師認為，“在星辰廣東港澳中心的廣告宣傳中可能存在言辭夸張的現象，但并不能完全認定為虛假廣告”。

　　記者查閱了國家工商行政管理局發布的《關于認定處理虛假廣告問題的批復》(以下簡稱《批復》)，其中指出，應從兩個方面來認定虛假廣告:一是廣告所宣傳的產品和服務本身是否客觀、真實；二是廣告宣傳中提到的產品和服務的主要內容(例如所能達到的標準、所使用的注冊商標，服務提供單位等)是否真實。

　　王欣亮認為，由于業主已經出讓了兩年的經營權，3月28日雖然交鋪，但實際上要到2014年3月28日業主才能擁有真正的經營權。而期間這兩年都是開發商招商引資和經營的階段，是否符合廣告中所說的“港澳產品一體化”，有多少香港品牌入駐，經營情況怎樣都還不可預知。因此，并不完全符合《批復》中“虛假廣告”的認定。

　　此外，在未完成分割和辦出小產權證之前，星辰廣東港澳中心就開始出售商鋪。王欣亮認為，按照《城市商品房預售管理辦法》，只要房地產開發企業取得《商品房預售許可證》，便可進行預售。

　　在廣東晟晨律師事務所的胡芳軍律師看來，這起糾紛中的所有問題大都來源于業主們不是與香港鉑譽投資和駿合機構這兩家公司簽訂《商鋪買賣合同》，而是與該公司的四位私人股東簽訂的合同。也就是說，這份合同是個人與個人之間的合同。

　　“個人與個人之間的合同，首先規避了《商品房管理辦法》中關于售后包租(即商鋪返租)的法律責任。”胡芳軍說。

　　所謂售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。《商品房管理辦法》中第十一條規定：房地產開發商是不可以采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售商品房和未竣工的商品房。

　　“他們并不是真正意義上的房地產開發商。”胡芳軍指出，如果沒有充分的證據來證明這四位私人股東與香港鉑譽投資和駿合機構有密切的關系，兩者之間有完整的利益鏈條，是不能證明星辰廣東港澳中心是違規“商鋪返租”。

　　胡芳軍告訴記者，房地產糾紛問題一向都是以雙方簽訂的《商鋪買賣合同》為主要判定依據的。如果因為合同中承諾的消防設施配備問題而導致的消防驗收不合格，實際商鋪面積與合同中圖紙面積誤差比絕對值超出3%，“業主可以以合同為依據請律師發函給開發商，申請拒絕收鋪”。

　　而業主們在基本手續不齊全的情況下，竟能拿到產權證，胡芳軍覺得，雖然蹊蹺，但是業主們并沒有十分有力的證據證明香港鉑譽投資和駿合機構與廣州市相關監管部門之間存在“貓膩”。“如果業主們能夠收集更多有說服力的證據，可以要求相關監管部門信息公開，申請撤銷合同。”

　　糾紛處處有 投資需謹慎

　　建議??

　　“這類地產糾紛并不是個案，而是十分普遍的。”中原地產項目部總經理黃韜告訴南方日報記者，在廣州90%以上的商鋪開發商都是采取“售后包租”的形式來吸引投資者。“就目前整體趨勢來看，商鋪投資的風險在加大，尤其是中小型商鋪的投資，失敗的多，成功的很少。”

　　黃韜認為，現在許多售后包租的商鋪打出的8%—12%的投資回報率，但這樣的數字只有經營得非常成熟的商鋪才能真正達到。對于剛開始做的商鋪，“不能肯定說無法實現，但確實比較難。”

　　據黃韜透露，目前許多開發商會在一開始把樓價抬高，例如只需10萬元/㎡而實際標價12萬元/㎡。如果營收好，足以實現8%—12%的投資回報率，那么開發商則每平米多賺了2萬元。如果經營狀況不好，開發商剛好以2萬元/㎡的差價來“彌補”給業主作為投資回報的損失，但實際上風險更多是由業主而非開發商承擔。

　　黃韜特別提醒廣大投資者，如今市場上的商鋪后續經營風險都在加大，尤其是2樓以上的商鋪想要經營得好是非常困難的。投資者不要輕易被開發商的廣告宣傳迷惑，要謹慎看投資回報率。

　　最重要的一點是，要仔細了解開發商的“五證”(即房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》)是否齊全，相關程序是否合法。

　　(記者 牛思遠 實習生 陳思勤)