退房時可按合同約定索賠 先向開發(fā)商發(fā)退房通知

    很多讀者詢問如果房屋的有關(guān)方面不符合合同，購房人是否可以要求退房？漫畫/許英劍

  　臨近年尾，又是收房高峰。除來信咨詢?nèi)绾悟灧客�，還有很多讀者詢問如果房屋的有關(guān)方面不符合合同，購房人是否可以要求退房。如何辦理退房手續(xù)，才能保證自己的利益損失減少到最小化。

    電話或傳真通知開發(fā)商

    據(jù)北京盛廷律師事務(wù)所律師張志同介紹，購房者按照以下程序辦理退房：首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)，負責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

    在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還所付款項及相應(yīng)利息，通過貸款買房的情況相對復(fù)雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。

    此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。

    按揭購房者可退部分保險費

    在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理退保手續(xù)等。

    據(jù)有關(guān)保險專家介紹，根據(jù)《保險法》的相關(guān)規(guī)定，購房者可索回保險費：投保人與保險人達成解除合同的協(xié)定后，投保人應(yīng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)向投保人退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。

    開發(fā)商違約需支付違約金

    如果購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。如果責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，如果是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主的裝修費。

    因為開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，除房屋全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。如果雙方在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都會計入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。（李宛霖）

　　■ 退房條件：三方面原因可以退房

    一般來說，出現(xiàn)以下三方面原因可要求退房：

    一、置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。

    通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有兩種：(1)開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導(dǎo)致合同無效。(2)開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。

    二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。

    三、開發(fā)商違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。

    依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有：(1)逾期交房超過一定期限。(2)房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標準，置業(yè)者有權(quán)退房。(3)由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

　　■ 律師提醒：協(xié)商不成再訴訟

    張志同建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

    如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可與開發(fā)商共同委托專業(yè)機構(gòu)進行鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支付。

    ■ 案例分析

    關(guān)鍵詞：約定賠償

    案例一：市民劉女士2007年11月在東花市北里看中了一處二手房，通過中介公司交納了定金，并辦理好貸款手續(xù)后，由于家里出現(xiàn)了意外情況，無力承擔(dān)房貸，只好放棄購房。

    分析：據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士介紹，購買二手房的買家如果在過戶之前毀約，想要退房，一般都是依據(jù)合同中約定的違約條款辦理，雙方一般會約定雙倍返還定金或確定違約金額度進行賠付的兩種方式。由于賣家是違約受害者，所以有權(quán)在這兩種方式中選擇。根據(jù)法律規(guī)定，定金不得高于交易額的20%。而之前辦理銀行按揭手續(xù)所花費的費用不會退還，購房者需要通知委托銀行個人貸款中心的業(yè)務(wù)人員停止該項貸款。

    關(guān)鍵詞：補償差價

    案例二：2006年9月，尹先生在朝陽區(qū)以總價60萬元購買了一處期房。2007年11月收房時，他發(fā)現(xiàn)房屋多處情況不符合當時開發(fā)商的許諾和合同約定，他想要退房，但此時房屋市價已經(jīng)達到了110萬元。

    分析：退房僅退原購房款，如果在房價上揚的情況下，退房反而會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，還要注意約定，當因開發(fā)商過錯導(dǎo)致退房時，開發(fā)商除返還房款外，還應(yīng)承擔(dān)因房價上揚而使業(yè)主造成的損失，并通過經(jīng)濟賠付的方式進行賠償。