購房指南:以房換房PK以房養房 適合自己才劃算

    居住在天津塘沽區的王女士，最近相中了一套位于開發區的房子，總房款為60萬元。究竟是將塘沽區的老房子賣掉，拿著30萬元售房收入，再添加一些積蓄一次性購買開發區的房子，還是將老房子出租，并從銀行貸款30萬元，用老房子的房租填補銀行按揭貸款。目前王女士面對以房換房和以房養房“二選一”的抉擇。

    資金充裕不賣房

    在過去的幾年中，隨著房地產市場的迅猛發展，房產價值也水漲船高，房價節節攀升。一些房主依靠擁有多處房產而身價倍增。

    一些認為未來房價將持續上揚的房主，自然不會立刻把房屋出售變現。因為房價在上漲，房產就不斷升值。于是購買新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不出售。

    對于房主而言，不賣房的理由是房產會升值。不過必須注意的是，即便是在房價持續上漲的市場狀況下，并非所有的房屋都會升值。如果房產難以升值，甚至出現貶值，那么持有原有房產并不是明智之舉。

    據業內人士介紹，能夠保持持續并且快速升值的房產，必須在地段、小區環境和房屋狀況這3個因素中至少有一項優勢。一般而言，房產的升值很大程度上有賴于地段的升值。如果舊房擁有較好的地段，房產升值的可能性較大，資金充裕的房主長期持有后將可獲得廣闊的升值空間。另外，如果舊房的小區環境較好，尤其是一個剛剛入住的房子，由于房產正處于快速升值階段，房主更應該保留房產。反之，一些房齡較長，尤其是超過20年的老房子，房屋狀況較差，甚至瀕臨拆遷，由于房屋價值逐漸萎縮，房主應該將其出售，也就是選擇買新房換舊房。

    節省利息可賣房

    如果房主的經濟實力有限，一旦選擇不出售舊房，購買新房就會存在較大的資金缺口。尤其那些需要大額銀行貸款買房的房主，應該考慮將舊房出售，填補因購買新房而造成的資金缺口。

    如前所述，王女士在咨詢了銀行專家后，根據自身的經濟狀況，最終決定將原有的塘沽舊房出售，并一次性付款購買開發區的房子，從而免去了銀行按揭貸款的壓力。

    通過銀行咨詢，王女士獲知，如果通過銀行按揭貸款買房，貸款初期需要支付的銀行貸款利息比較高。以貸款30萬元20年按揭還款為例，前5年，王女士需要支付利息大約8.5萬元，僅第一年利息就約為2萬元。如果王女士選擇以房養房的方式，保留原有房屋，將其出租，每月租金約為1000元，無法抵消利息支出，反而加重了王女士的生活負擔。因此身為工薪階層的王女士，精打細算之后決定將以房換房的方式，買新房賣舊房。

    中介支招別輕信

    當問到以房養房更好還是以舊換新更合適，一位房屋中介人員毫不忌諱地告訴筆者：“對于我們房屋中介來說，當然是買新房賣舊房更利于我們的業務。”誠然，如果客戶以房養房，將房屋出租，該房屋未進入二手房市場交易，對房屋中介來說，并非好事。一些房屋中介完全按照買賣成交業績出發，引導客戶將舊房登記委托中介出售。但對于房主來說，選擇出售房屋并非適合每一個房主，因此房主應該理性地從自身經濟條件和房屋狀況出發綜合考慮，而不可完全輕信房屋中介人員。

    換房勿忘退個稅

    如果房主選擇以房換房，則應該注意申請退還轉讓個人所得稅。按照天津市對《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》的補充意見，自2006年下半年，個人轉讓住房所得應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅等稅收一并征收。

    對符合退稅條件的，即在出售現住房1年內按市場價重新購房(先賣后買)的房主，應向地方稅務局提出退稅申請。已繳納的個人所得稅，按其重新購房的金額占原住房銷售額的比例到地方稅務局辦理退稅。地方稅務局按規定程序逐級審批核準后，及時通知房主到指定地點領取退還的現金稅款。

    在出售住房前1年內已按市場價格購房(先買后賣)的房主，其出售原住房申報個人所得稅時，可按照已購房金額占原住房銷售額的比例，向地方稅務局提出減免稅申請。